Il reato di lottizzazione abusiva è a consumazione alternativa, potendo realizzarsi sia per il difetto dell’autorizzazione a lottizzare correlata all’approvazione di un piano attuativo di lottizzazione sia per il contrasto con le prescrizioni della legge o degli strumenti urbanistici; al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha elaborato, inoltre, una ormai consolidata descrizione generale dell’attività lottizzatoria (Cass. Sez. Unite, n. 5115 dell’8.2.2002, nonché Sez. 3: n. 24096 del 13.6.2008; n. 37472, del 2.10.2008; n. 3481 del 26.1.2009; n. 39078 dell’8.10.2009).
Questa può dirsi configurata:
– attraverso qualsiasi utilizzazione del suolo che, indipendentemente dalla entità del frazionamento fondiario e dal numero dei proprietari, preveda la realizzazione contemporanea o successiva di una pluralità di edifici a scopo residenziale, turistico o industriate, che postulino l’attuazione di opere di urbanizzazione primaria o secondaria, occorrenti per le necessità dell’insediamento;
– in presenza di un intervento sul territorio tale da comportare una nuova definizione dell’assetto preesistente in zona non urbanizzata o non sufficientemente urbanizzata, per cui esiste la necessità di attuare le previsioni dello strumento urbanistico generale attraverso la redazione e la stipula di una convenzione lottizzatoria adeguata alle caratteristiche dell’intervento di nuova realizzazione;
– allorquando detto intervento non potrebbe essere in nessun caso realizzato, poiché, per le sue connotazioni oggettive, si pone in contrasto con previsioni di zonizzazione e/o localizzazione dello strumento generale di pianificazione, che non possono esser modificate da piani urbanistici attuativi.
Nelle prime due delle tre ipotesi dianzi descritte la fattispecie lottizzatoria esula esclusivamente dalle situazioni di zone completamente urbanizzate, mentre sussiste non soltanto nelle ipotesi estreme di zone assolutamente inedificate, ma anche in quelle intermedie di zone parzialmente urbanizzate nelle quali si configuri un’esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione. Non basta, dunque, la mera preesistenza di opere di urbanizzazione per escludere la dovutezza della pianificazione attuativa, ma è necessario che le opere esistenti siano sufficienti in un rapporto di proporzionalità fra i bisogni degli abitanti già insediati e da insediare e la quantità e qualità degli impianti urbanizzati già disponibili destinati a soddisfarli (a tal proposito vedi Cass., Sez. 3: 20.3.2008, n. 12426, Bardini; 26.6.2008, n. 37472, Bello. Vedi pure C. Stato: Sez. V, 5.10.2011, n. 5450; Sez. IV, 1.10.2007, n. 5043; Sez. IV, 22.5.2006, n. 3001; Sez. V, 15.2.2001, n. 790. Deve sussistere per escludere la lottizzazione, una situazione di completa e razionale urbanizzazione della zona, in presenza di opere urbanizzative primarie e secondarie almeno pari allo standard urbanistico minimo prescritto, tale da rendere del tutto superfluo un piano attuativo.
Questo principio è stato efficacemente ribadito da una recente sentenza del Consiglio di Stato (Sez. IV, 10.1.2012, n. 26), ove si è pure riconfermato che l’accertamento anzidetto costituisce uno specifico dovere dell’Amministrazione e che “l’esigenza di un piano di lottizzazione quale presupposto per il rilascio della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) s’impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e quindi anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già urbanizzate che richiedono però una più dettagliata pianificazione”.
In conclusione, l’esigenza di un preventivo piano di lottizzazione non è soddisfatta dall’imposizione, nel singolo o nei singoli permessi di costruire, dell’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria, poiché le opere di urbanizzazione (non soltanto primaria ma anche secondaria) collegate ad interventi edificatori non realizzabili con procedura “diretta” trascendono le dimensioni dei singoli lotti edificabili in una situazione distinta per presupposti e contenuti che può essere definita soltanto attraverso uno strumento di pianificazione attuativa (vedi C. Stato, Sez. V, 10.11.1992, n. 1221; 25.10.1989, n. 669).
Note: