CORTE DI CASSAZIONE CIVILE 21 SETTEMBRE 2011

 

 

Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11; 13752/06; 972/06 e 1737/05). In particolare, per quanto concernente il nesso tra i limiti al godimento della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., e le innovazione consentite dall’art. 120 c.c., nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell’assemblea ad installare, a servizio dei proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie di un’area condominiale avente altra destinazione, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva di tale parte del suolo al godimento comune, con conseguente configurabilità della violazione dell’articolo 1120, secondo comma, c.c., avendo la delibera assembleare determinato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio del godimento della stessa da parte degli altri condomini. Tale condotta costituisce, altresì, violazione dell’articolo 1102 c.c., perché l’uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l’altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l’utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (Cass. n. 23608/06). Nel caso di specie la nuova cabina elettrica è stata costruita per le necessità dell’attività svolta nel capannone privato su area destinata a verde comune. Ciò posto, è affatto irrilevante verificare se altri condomini possano connettersi ovvero si siano già connessi alla medesima cabina elettrica o ancora se, in tal modo, si sia prodotto un incremento di potenza dell’impianto elettrico comune per effetto del risparmio di energia derivante dal distacco dell’immobile  del proprietario del capannone. La stessa localizzazione dell’opera, esclude uno dei due requisiti necessari affinché il più intenso godimento del bene comune da parte di taluno dei condomini possa considerarsi legittimo in base alla norma dell’art. 102 c.c..

 

 

 

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 2^, 21 SETTEMBRE 2011, Sentenza N. 19207

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SECONDA SEZIONE CIVILE

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

 

Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA                               – Presidente

Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO                             – Consigliere

Dott. LINA MATERA                                                   – Consigliere

Dott. FELICE MANNA                                                 – Consigliere Rel.

Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO                          – Consigliere

 

ha pronunciato la seguente

 

 

sul ricorso 31460-2005 proposto da:

 

Ca. At. S.r.l. P.IVA (…), in persona dell’Amministratore Unico Ka. Fr., elettivamente domiciliata in Ro., Piazza De. R. D. Ro. (…), presso lo studio dell’avvocato Do. Ca., che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati Al. Sa., Pi. Ta.;

 

 

 

Cond. Ce. In. Ar. Via Mi. (…) Co.

 

Ca. D. Be.;

 

sul ricorso 31922-2005 proposto da:

 

Cond. Via Mi. (…) Co. C.F. (…) in persona dell’Amministratore pro tempore Signor Gi. Ca., elettivamente domiciliato in Ro., Largo So. (…), presso lo studio dell’avvocato Ri. Gr., rappresentato e difeso dall’avvocato Er. Ga.;

 

 

 

Ca. D. Be. titolare dell’omonima ditta P.I. (…), elettivamente domiciliata in Ro., Lu. (…), presso lo studio dell’avvocato Gi. Gi., che lo, rappresenta e difende;

 

 

 

At. Ca. S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore;

 

 

sul ricorso 2042-2006 proposto da:

 

Ca. D. Be. titolare dell’omonima ditta P.I. (…), elettivamente domiciliata in Ro., Lu. (…), presso lo studio dell’avvocato Gi. Gi., che lo, rappresenta e difende;

 

 

 

Cond. Ce. In. Ar. Via Mi. (…) Co., Ca. At. S.r.l.;

 

 

– avverso la sentenza n, 2160/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/09/2005;

-udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/2011 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

– udito l’Avvocato Gi. Gi., difensore della resistente Ca. D. Be. del ricorso incidentale e resistente che si riporta agli atti depositati nel controricorso e controricorso incidentale;

– udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MASSIMO FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e dell’incidentale.

 

 

Ca. D. Be., partecipante al Condominio Ce. In. Ar., di via Mi., ….., Co., conveniva in giudizio quest’ultimo e la condomina Ca. At. S.r.l. per la dichiarazione di nullità della delibera 4.5.2000 con la quale l’assemblea aveva acconsentito a che quest’ultima collocasse a proprio servizio una cabina elettrica su terreno condominiale, assumendo che tale delibera fosse stata adottata in violazione dell’art. 1102 c.c. Chiedeva, inoltre, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

 

Entrambe le parti convenute nel resistere alla domanda eccepivano la decadenza dell’attrice dall’azione d’impugnativa, essendo decorso il termine di cui all’art. 1137 c.c., e contestavano che l’opera autorizzata violasse il pari diritto degli altri condomini a godere dell’area comune.

 

Il Tribunale di Milano, sezione distaccata di Rho, ritenuta infondata l’eccezione preliminare di decadenza, rigettava la domanda nel merito.

 

Su impugnazione dell’attrice, tale decisione era ribaltata dalla Corte d’appello di Milano, che dichiarava la nullità della delibera impugnata condannando il solo condominio alla rimessione in pristino.

 

Nuovamente respinta l’eccezione di decadenza dall’azione, la Corte territoriale riteneva che l’opera autorizzata alterasse la destinazione dell’area a verde condominiale su cui era stata realizzata, consentendo alla sola Ca. At. di occuparla. Osservava, quindi, che l’assemblea condominiale aveva concesso l’area, a titolo precario, a detta società per il prezzo simbolico di Euro 1.000,00 all’anno, e che non vi era prova alcuna che della cabina elettrica potessero godere anche altri condomini. Concludeva, pertanto, nel senso che tale opera fosse stata autorizzata in violazione del diritto dell’attrice, e che fosse illegittima indipendentemente da ogni accertamento sulla pur dedotta compromissione in concreto dell’utilizzazione dello spazio residuo per le manovre degli autoveicoli. Infine, escludeva che la legittimità dell’opera potesse derivare dall’allegato diritto di servitù coattiva di elettrodotto ex art. 121 R.D. n. 1775/33 a favore del singolo condomino, rimanendo esenti dalla stessa i cortili e i giardini.

 

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono con separati atti il Condominio di via Mi., …. e Ca. At. S.r.l.

 

Resiste con separati controricorsi Ca. D. Be., che propone impugnazione incidentale, con un solo motivo, illustrato da memoria.

 

 

Preliminarmente i ricorsi vanno riuniti, ex art. 335 c.p.c., in quanto proposti avverso la medesima sentenza.

 

1. – Con il primo motivo il condominio deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 137 c.c. e l’omessa o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia, sostenendo che la Corte d’appello avrebbe dovuto verificare dapprima la fondatezza o non del motivo d’impugnazione, ossia valutare se la deliberazione impugnata avesse un oggetto impossibile o illecito, se eccedesse la competenza dell’assemblea condominiale e se incidesse sui diritti individuali esercitabili su cose o servizi comuni; quindi, e in caso positivo, avrebbe dovuto accertare se il motivo costituiva causa di nullità o di annullabilità della delibera; e, infine, avrebbe dovuto in base a ciò valutare la tempestività dell’impugnazione della delibera.

 

2. – Con il secondo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c. e 184 c.p.c., nonché il vizio di motivazione, in quanto la Corte territoriale non ha ammesso il condominio a provare, mediante opportuna indagine tecnica, che la nuova cabina elettrica, seppure utilizzata in un primo momento da Ca. At. S.r.l., per le sue caratteristiche tecniche poteva essere adoperata anche da tutti gli altri condomini, allacciandosi ad essa, come in effetti sarebbe avvenuto.

 

3. – Col il terzo motivo il condominio ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonché il vizio di motivazione, in quanto la Corte territoriale non ha spiegato in qual modo la cabina elettrica alteri la destinazione originaria del giardino o ne comporti lo sfruttamento da parte di un solo condomino. Inoltre, la nuova cabina elettrica, allocando al suo interno un nuovo trasformatore, non fa che potenziare l’impianto preesistente, alleggerendolo ove altri condomini si allaccino alla nuova cabina.

 

4. – Il quarto motivo denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 120 c.c. e il vizio motivazionale, lì dove la sentenza impugnata ha affermato che l’installazione della cabina elettrica non può costituire innovazione, non essendo provata la possibilità che tutti i condomini possano giovarsene. Al contrario, per quanto già detto in ordine alle precedenti censure, la cabina è parte integrante dell’impianto esistente e lo completa, consentendone una maggiore potenza essendo venuta meno l’utilizzazione da parte di Ca. At. S.r.l.

 

5. – Con il quinto motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione dell’art. 121 R.D. n. 1775/33 e il vizio di motivazione, poiché l’esenzione dalla servitù di elettrodotto concerne solo l’infissione di supporti e ancoraggi per le condutture aeree, mentre (come ritenuto da C.d.S. n. 794/83) è legittimo l’impianto di una cabina elettrica di trasformazione in un giardino privato.

 

6. – Con il primo motivo del ricorso principale di Ca. At. si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., il travisamento dei fatti, nonché la mancata, insufficiente ed erronea motivazione circa un punto decisivo della controversia. Sostiene parte ricorrente che non risponde al vero l’affermazione della Corte di merito secondo cui la cabina elettrica è utilizzata soltanto dalla Ca. At., in quanto risulta pacificamente dagli atti che detta nuova opera sin dall’inizio ha garantito la fornitura elettrica a più di un condomino, tenuto conto che Ca. At. nell’ambito del condominio occupa due capannoni, uno quale proprietaria, l’altro come conduttrice. Lamenta che la Corte non abbia accolto l’istanza di nomina di un c.t.u. per accertare che la cabina era idonea a fornire energia elettrica a più condomini.

 

7. – Con il secondo motivo Ca. At. deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 12 c.p.c., per aver la Corte posto a base della decisione un’eccezione – quella di mancata dimostrazione dell’utilizzabilità della cabina anche da parte di altri condomini – non proposta da Ca. D. Be., con riferimento ad un fatto invece pacifico in causa per difetto di contestazione.

 

8. – Con il terzo motivo la predetta parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 121 del R.D. n. 1775/33, sulla base di considerazioni affatto corrispondenti a quelle svolte dal Condominio ricorrente.

 

9. – Con l’unico motivo di ricorso incidentale la controricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione ai nn.3 e 4 dell’art. 360 c.p.c. per non essersi la Corte d’appello pronunciata sulla domanda di condanna (anche) di Ca. At. a demolire l’opera in questione ripristinando lo stato preesistente dei luoghi.

 

10. – Il primo motivo dell’impugnazione principale proposta dal condominio di via Mi. è privo di consistenza, perché oltre a lamentare, con singolare inversione dei termini logico-giuridici del problema, che la Corte territoriale non abbia anteposto l’esame della fondatezza o non del motivo d’impugnazione alla tipica questione preliminare dell’astratta riconducibilità del motivo stesso alla categoria della nullità o dell’annullabilità, non considera che la decisione impugnata, nell’affermare che la costruzione di un manufatto da parte di un condomino su di uno spazio destinato a verde condominiale altera la destinazione originaria del bene comune per violazione del diritto individuale degli altri condomini a goderne, ha, per l’appunto, operato quello scrutinio di validità dell’atto (in rapporto all’anzidetto parametro di legittimità) di cui senza ragione si lamenta la mancanza.

 

11. – Il secondo motivo del ricorso principale del condominio, da esaminare insieme con la seconda censura del primo motivo del ricorso di parte Ca. At., è destituito di fondamento, in quanto contrario alla costante giurisprudenza di questa Corte, secondo cui la consulenza tecnica d’ufficio è un mezzo istruttorio (e non una prova vera e propria) sottratto alla disponibilità delle parti ed affidato al prudente apprezzamento del giudice del merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario giudiziario, per cui la motivazione dell’eventuale diniego può anche essere implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato effettuata dal suddetto giudice (Cass. nn. 4660/06, 6479/02, 5422/02, 5142/01). Valutazione che, nella specie, si trae dalla ritenuta violazione dell’art. 1120 c.c., che la Corte territoriale ha affermato, con motivazione congrua ed esente da vizi logici, perché la costruzione del manufatto da parte di Ca. At. ha alterato la destinazione originaria a verde comune dell’area interessata.

 

12. – Il terzo ed il quarto motivo del ricorso del condominio, da esaminare congiuntamente alla prima censura del primo motivo e al secondo motivo del ricorso di Ca. At., sono del pari infondati.

 

In generale, quanto all’interpretazione dell’art. 120 c.c., la giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05).

 

In particolare, per quanto concernente il nesso tra i limiti al godimento della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c., e le innovazione consentite dall’art. 120 c.c., la soluzione cui è pervenuta la Corte milanese è del tutto conforme all’indirizzo manifestato da questo S.C., il quale ha ritenuto che nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell’assemblea ad installare, a servizio dei proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie di un’area condominiale avente altra destinazione, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva di tale parte del suolo al godimento comune, con conseguente configurabilità della violazione dell’articolo 1120, secondo comma, c.c., avendo la delibera assembleare determinato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio del godimento della stessa da parte degli altri condomini. Tale condotta costituisce, altresì, violazione dell’articolo 1102 c.c., perché l’uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l’altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l’utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari (cfr. Cass. n. 23608/06).

 

Nel caso di specie la Corte territoriale ha accertato – con motivazione in parte qua non oggetto di censura – che è pacifico che la nuova cabina elettrica sia stata costruita per le necessità dell’attività svolta nel capannone di proprietà di Ca. At., su area destinata a verde comune. Ciò posto, è affatto irrilevante verificare se altri condomini possano connettersi ovvero si siano già connessi alla medesima cabina elettrica o ancora se, in tal modo, si sia prodotto un incremento di potenza dell’impianto elettrico comune per effetto del risparmio di energia derivante dal distacco dell’immobile di Ca. At.. La stessa localizzazione dell’opera così come ritenuta pacifica dal giudice di secondo grado, esclude uno dei due requisiti necessari affinché il più intenso godimento del bene comune da parte di taluno dei condomini possa considerarsi legittimo in base alla norma dell’art. 102 c.c., rendendo affatto superflui gli accertamenti ulteriori di cui i ricorrenti lamentano, senza ragione, la mancanza.

 

13. – Il quinto motivo del ricorso del condominio di via Mi. e il terzo motivo del ricorso di Ca. At. sono, infine, infondati, atteso che non risulta che i ricorrenti abbiano formulato una domanda o un’eccezione riconvenzionale di costituzione o di accertamento di servitù coattiva di elettrodotto, ai sensi dell’art. 121 R.D. n. 1775/33, con la conseguenza che il tema relativo ai limiti di assoggettabilità ad essa dei fondi privati è del tutto privo di rilievo.

 

14. – E’, invece, fondato l’unico motivo del ricorso incidentale.

 

In primo e in secondo grado Ca. D. Be. ha domandato la condanna sia del condominio di via Mi., sia di Ca. At. a rimuovere l’opera in questione, mentre la sentenza d’appello si è limitata a pronunciare la condanna del solo condominio, senza nulla statuire sulla posizione dell’altra parte appellata. Di qui il vizio di omessa pronuncia, rettamente sollevato nel ricorso incidentale e in relazione al quale la sentenza impugnata deve essere cassata.

 

15. – Sulla base delle considerazioni svolte, vanno rigettati entrambi i ricorsi principali ed accolto, invece, quello incidentale, con conseguente cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.

 

 

La Corte riuniti i ricorsi, rigetta i ricorsi principali, accoglie il ricorso incidentale e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, che provvedere anche sulle spese del giudizio di cassazione.